Blog / Záložné právo podľa zákona a jeho význam

V našej praxi sme sa už pár krát stretli s otázkou, ktorá prekvapí najmä kupujúcich bytov: „Na liste vlastníctva som si všimol poznámku o zákonnom záložnom práve. Čo to znamená?“ Keďže ide o veľmi dôležitú tému, v Benard-e sme sa rozhodli bližšie ju vysvetliť.

Zdroj: Freepik.com/Benard.sk

Záložné právo uvedené na liste vlastníctva podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. vzniká zo zákona automaticky, teda bez potreby zmluvy, rozhodnutia súdu alebo správneho orgánu. Slúži na zabezpečenie pohľadávok spojených s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru. Ide predovšetkým o povinnosti vlastníkov hradiť príspevky do fondu opráv, úhrady za správu a ďalšie náklady spojené so spoločnými časťami a zariadeniami domu.

Dôležité je, že toto záložné právo nevzniká v prospech banky ani developera, ale v prospech spoločenstva vlastníkov bytov v danom dome. Ak spoločenstvo zriadené nie je, právo patrí ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Je to teda mechanizmus, ktorý chráni dom ako celok pred nezodpovedným vlastníkom „neplatičom“, ktorý by prestal plniť svoje finančné povinnosti.

Ako to funguje v praxi?

Pokiaľ niektorý vlastník dlhodobo neuhrádza platby, spoločenstvo (alebo ostatní vlastníci) má možnosť svoj nárok vymáhať aj prostredníctvom realizácie zákonného záložného práva k bytu neplatiča. V praxi to znamená, že pohľadávka sa môže uspokojiť napríklad z výťažku predaja nehnuteľnosti. Preto sa tento zápis objavuje v katastri, aby bol viditeľný pre každého, kto sa o byt zaujíma.

Pre kupujúcich je dôležité vedieť, že prítomnosť zákonného záložného práva na liste vlastníctva je úplne bežná a nie je potrebné sa ho zľaknúť. Nejde o individuálne dlhy konkrétneho vlastníka (tie sa v katastri osobitne nezaznamenávajú), ale o plošné zákonné zabezpečenie práv všetkých obyvateľov domu.

V Benarde sme túto problematiku riešili s viacerými klientmi a vždy zdôrazňujeme: ak kupujete byt, je dobré si overiť nielen list vlastníctva, ale aj informácie od správcu či spoločenstva bytov o tom, či predávajúci nemá voči domu záväzky. Tým sa vyhnete nepríjemným prekvapeniam.

Zdroj: Freepik.com

Úplné znenie zákona

Zákon č. 182/1993 Z. z. v § 15 presne upravuje vznik a účel zákonného záložného práva, pričom sa tam uvádza:

Odsek 1: Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo (16) v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností.( 17)

Odsek 2: Záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome možno zriadiť aj v prospech tretej osoby.