Blog / Právne pojmy pri kúpe a predaji: Prehľad, ktorý ušetrí čas a odhalí riziká

Kúpa a predaj nehnuteľnosti je dôležitý právny úkon, ktorý si vyžaduje znalosť základných pravidiel. Mnohí kupujúci a predávajúci si myslia, že obchod dokážu zvládnuť aj sami, bez problémov, rizík aj straty času, pričom sú presvedčení, že to bude omnoho lacnejšie, ako by to robili s realitným maklérom. Zameriavajú sa teda hlavne na cenu a stav nehnuteľnosti, no podstatné sú aj právne pojmy, ktoré určujú celý priebeh prevodu vlastníctva. Ich nepochopenie môže spôsobiť oneskorenie, dodatočné náklady či právne spory.

Benard si pre vás pripravil užitočný prehľad, ktorý vám pomôže zorientovať sa v tom, aké právne pojmy a dokumenty je potrebné poznať ešte pred podpisom akejkoľvek zmluvy.

Zdroj: Freepik.com/Benard.sk

Základné právne pojmy pri prevode nehnuteľnosti

Vlastnícke právo

Kľúčový pojem, ktorý určuje, kto je oprávnený nehnuteľnosť previesť. Predávajúci musí byť zapísaný ako vlastník v katastri nehnuteľností, inak prevod nie je možný.

Kataster nehnuteľností

Verejný register, v ktorom sú zapísané všetky nehnuteľnosti a ich vlastníci. Pred kúpou alebo predajom skontrolujte aktuálny list vlastníctva, ktorý prezradí, či je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom, vecným bremenom alebo iným obmedzením. Katastrálny úrad je rozhodujúci orgán – vlastnícke právo sa mení až po povolení vkladu.

Vecné bremeno

Tento právny pojem označuje obmedzenie vlastníka v prospech inej osoby. Môže ísť napríklad o právo prechodu či prejazdu cez pozemok alebo doživotné užívanie bytu či domu. Kupujúci musí vedieť, či s nehnuteľnosťou nie sú spojené aj takéto povinnosti.

Záložné právo

Záložné právo sa často viaže na hypotekárny úver. Pri prevode je potrebné zabezpečiť jeho zrušenie alebo prevod na nového vlastníka. Tento krok si vyžaduje komunikáciu s bankou a podanie príslušných dokumentov na kataster.

Predkupné právo

Ak má niekto predkupné právo na nehnuteľnosť, predávajúci je povinný najprv ponúknuť predaj tejto osobe, napríklad spoluvlastníkovi. Prehliadnutie tohto záväzku môže viesť k neplatnosti prevodu a ďalším neželaným problémom.

Zdroj: Freepik.com

Kľúčové dokumenty, ktoré sprevádzajú prevod vlastníctva

Kúpna zmluva

Najdôležitejší dokument, ktorý musí obsahovať presné údaje o dotknutých stranách, opísanie nehnuteľnosti podľa katastra, dohodnutú cenu a spôsob jej úhrady. Zmluva musí mať písomnú formu, inak je neplatná. Odporúča sa, aby ju pripravoval právnik alebo skúsený maklér.

Návrh na vklad do katastra

Ide o kľúčový dokument, bez ktorého sa prevod vlastníckeho práva nemôže uskutočniť. Často sa podceňuje jeho správne vypracovanie – ak návrh neobsahuje všetky zákonom stanovené náležitosti alebo je vyplnený chybne, kataster konanie preruší alebo zamietne. To spôsobuje zbytočné prieťahy a predlžuje celý proces prevodu. Návrh sa podáva na príslušný katastrálny odbor spolu s podpísanou kúpnu zmluvou a ďalšími povinnými prílohami. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti až po právoplatnom povolení vkladu katastrálnym úradom.

Plnomocenstvo

Ak niektorá strana koná cez splnomocnenca, plnomocenstvo musí byť písomné, často s úradne overeným podpisom. Ide o formálny dokument, ktorý musí spĺňať zákonné náležitosti.

Doplnkové potvrdenia

Pri predaji bytu sa môže vyžadovať potvrdenie od spoločenstva vlastníkov o vyrovnaní záväzkov. Ak je na nehnuteľnosť viazaná hypotéka, banka musí vydať vyhlásenie o zrušení alebo prevode záložného práva.

Odporúčania pre bezpečný prevod

• Vždy si overte aktuálny stav listu vlastníctva, ideálne nie starší ako pár dní.
• Skontrolujte existenciu vecných bremien, záložných práv a iných tiarch.
• Počítajte s tým, že proces vkladu do katastra môže trvať niekoľko týždňov – až do jeho ukončenia nie je prevod dokončený. (Vo väčšine prípadov má okresný úrad rozhodnúť o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu.)
• Pri nejasnostiach sa obráťte na právnika alebo realitnú kanceláriu s reálnymi skúsenosťami s právnymi aspektami prevodov vlastníctva.

Zdroj: Freepik.com

Právne pojmy a dokumenty pri kúpe a predaji nehnuteľnosti tvoria základ úspešného a bezpečného prevodu. Ich správne pochopenie šetrí čas, znižuje riziko chýb a predchádza ďalším sporom.

Realitná kancelária Benard kladie dôraz na právnu istotu každého klienta. Spolupracujeme s renomovanými právnikmi, ktorí sa špecializujú na realitné transakcie, a dohliadame na to, aby boli všetky dokumenty pripravené a skontrolované podľa platných zákonov.

Ak kupujete alebo predávate nehnuteľnosť prostredníctvom, vyberte si realitnú kanceláriu Benard a o právnu stránku máte postarané! Od preverenia listu vlastníctva až po bezpečný zápis do katastra. Našou prioritou je, aby celý proces prebehol korektne, transparentne a bez zbytočných rizík.